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集团实施房产成本收入费用指标控制管理体系

    根据集团年度中期会议中确立的“以财务管理为中心,以净现金流最大化为依据”的管理要求,集团提出了下半年要以“直接目标成本按照销售价格动态调整、间接成本比例控制”的管理思想。

    在直接成本方面,以往集团是根据在对市场预期的销售价格基础上,确定项目的预算成本,再分解到每一期中,形成每一期的目标成本并依此来实行,当市场预期变化时,会导致实际成本偏差,尤其是当市场价格下跌时,固定的目标成本将使企业目标利润大幅减少甚至亏损,为此,建立一套适应市场变化的动态目标成本是集团努力的方向,目的是使目标成本随着市场变化而动态调整,以实现集团目标利润。

    在间接成本方面,包括财务费用、营销费用和管理费用,要使三项费用设定得科学合理,必须要参考同行业先进企业的费用比例,并结合澳门新莆京已开发项目的历史经验,针对集团各项目的具体特点,设定不同的费用比例,以引导整个项目的预算编制和实施。当然对于间接成本的费用比例也不是一成不变的,集团将根据市场情况定期修正。

    经过对集团已开发项目的历史数据及行业同类企业的财务数据分析,结合现有开发项目的特点,近日集团下发了房产项目主营业务实行直接成本与收入比率管理的相关通知。在今后的项目拿地与开发过程中,集团企业要求项目的R值至少不能突破60%,并以此作为判断项目开发与实施与否的重要指标之一。

    对于各房产企业目前在建项目,由于项目已经在实施,直接成本可优化和调整的幅度受到一定的限制,在集团企业目前测算下达的R值范围内应从严控制项目直接成本,确保R值指标的实现和不被突破。

    对于集团企业拟建项目,必须在产品设计、公建配套、设施配置等方面加强优化和方案的比选,有效控制直接成本,在现有市场行情能够保证R值不突破指令性指标的情况下方能启动实施。

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